不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。上海甲级写字楼的租金水平自亚洲金融风暴之后就稳步上升；而北京市场对每年巨大新增供应量的消化能力也让人对其前景保持乐观。
与此同时，随着中国经济的逐步走强，中国概念成为国际资本青睐的对象。近两年来，国际资本进入内地一线城市（主要是北京、上海两地），收购成熟写字楼物业的事件时有发生。我们认为，只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变，人民币稳步升值的态势仍然保持下去，那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且，亚洲REITs市场的建立，为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道，从而解决了其后顾之忧。
相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。毕竟，写字楼是经济发展的晴雨表。对二、三线城市的写字楼市场考察，需要关注这些城市的区域经济发展前景和产业结构。按照一般规律，在一个总部集中和高端服务业发达的地区和城市，写字楼的需求更为强劲。比如天津的滨海新区，作为国家新批的金融改革试点区域，这一区域的写字楼需求在未来几年的上升趋势应该会比较明显。而在珠江三角洲地带，核心城市周边的二、三线城市，一般是沿着“三来一补”的模式发展起来的，对写字楼的需求就相对较少。
除了地域的差异性，不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上，这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。我们认为，在未来几年中，国内写字楼的进一步细分趋势值得关注。即使在同一公司，办公场所的选择也不尽相同。大型公司由于不同部门的工作性质要求，对形象、交通、内部硬件条件等选择因素的不同侧重，可以选择不同的办公区域。例如，大型企业的营销策划部门一般多注重形象，可能会选择城市中心区域的顶级写字楼作为办公场所，而企业的研发部门则多选择城郊。
从整体市场结构来看，需求的差异化将直接导致城市不同区域的写字楼定位更为明确。以北京的CBD为例。从05年下半年开始，该区域的写字楼租户出现大规模的“进退”现象。原有大型制造业的国企和跨国公司逐步撤离CBD，迁往中关村和望京区域，而新来的租户以“短小精悍”的服务行业为主。由此，CBD的服务中心定位初具轮廓。此外，园区型写字楼的兴起，也是市场需求差异细化的结果。它的定位根据来自于园区企业的需求，与整个园区的主题明确相关。
二 写字楼的商品化程度提高
从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。
随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。
但这并不说明租赁模式优于销售模式。从近两年的市场情况来看，整幢收购和企业自建高档写字楼的情况逐渐增多。其中，外资基金、大型国企和跨国企业扮演买方角色的机会较多。我们认为，这一现象并非对租赁模式的否定，而是从另一方面说明，写字楼的投资价值已经凸显。未来几年，主要一线城市中心的写字楼土地供应稀缺，现有高档写字楼产品也相对较少，再加上人民币的稳步升值，未来城市中心的高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，抢占市场稀缺资源，一方面可以提升企业形象，另一方面可以坐拥物业升值，对于“财大气粗”的购买方而言，是不二之选。一个最新的现象也从另外角度说明写字楼产品的价值。在2006年中，上海的写字楼开始流行“命名权、标示权”冠名交易。其中，汇丰、渣打等知名企业就通过购买或大面积租赁等方式，取得相关地标性写字楼的冠名权。这一现象足以说明市场对写字楼产品投资价值的挖掘上升到新的层次。
三 高端写字楼配置升级
高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，约占42%。随着中国外企的进驻，对高档写字楼需求加大，外企更多的考虑招聘本地员工。交通状况成为影响入驻企业效率和发展速度的首要因素。具有较好成长空间的高端写字楼通常都是位于黄金区位的交通核心区域。临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。
建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。例如，高端写字楼更加注重电梯配置，一般3000平米就应配备一部电梯。电梯数量同电梯的组合形式、控制方式、运行速度都有密切的关系。一些地理环境很好，外观相当不错的写字楼在出租市场遭到冷落，就是由于电梯数量不足，高峰时期长时期拥挤等候，导致租户流失。成功案例，如上海外滩中心，2200平米的标准楼层面积，共50层，配备了21部电梯，侯梯时间不超过30秒。很好解决了内部竖向交通。在空调方面将会使用四管制的空调系统，以充分保证办公室温度，在季节交替期也能舒适稳定。布线会倾向于采用架空地板，创造高度灵活、极具效率的办公环境。同时设有智能化消防报警系统、通讯和数据处理设备、智能楼宇管理系统等。在满足一定层高要求的基础上，未来写字楼还要保证足够的室内空间。层高的确定与结构形式、通风系统都有着密切的关系。近年写字楼层高稳健提升，趋向于3.9米以上。
趋向于向多功能综合体发展。对于以租赁和出售为主要开发目的的高档写字楼项目，未来必定具备一定的整体规模，以建筑综合体的综合优势体显项目的高档品质，资源集中配置,全体共享。写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。如上海外滩中心内部配备了顶级酒店，极大地提升了写字楼的档次。是一座融合了商务、居住、餐饮和娱乐等多功能的时尚建筑。
物业系统趋于独立完整专业化。未来高档写字楼的服务一方面将体现在高效的物业管理上，具备统一独立完整的物业系统，保障高端写字楼物业的纯粹性和独立性；另一方面将体现在对入驻企业的专业化商务服务上。酒店式服务甚至可以包括卫星会议、活动策划、会展中心等服务。目前已经出现一些新兴写字楼项目，不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还配有送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等服务。
四 小户型写字楼将成为投资新宠
中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在100-400平米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。
近年来投资者对商住楼的投资热度开始急剧下降。个别投资者闲散的资金只有几十万，这部分资金不够投资高端写字楼，投资商铺也买不了多大面积，这部分客户就把投资目标转向适合投资的小户型写字楼产品上，他们对小户型写字楼趋之若鹜的原因在于，租金持续走高及投资小户型写字楼首付比较低，未来升值潜力非常大。小户型写字楼市场走势一直向好，市场中的一些小波动不会影响投资者对小户型写字楼的看好。
2006年6月19日，北京市工商局登记部门下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14号文件）正式实施。明确提出“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”。此规定使一大批小公司、创业型公司失去低成本的办公场所，如各种创意产业公司、网络商贸公司等。而这部分公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所，很难支付写字楼高额的租金和物业费，同时更需要与写字楼相似的办公环境和配套服务。因此极大地促使了小户型写字楼市场的发展。随着住宅“禁商令”的政策出台，商务公寓的风头受到冲击，小户型写字楼开始大举入市，迎来了良好的发展契机，颇受中小型企业关注。不少中小企业纷纷将办公室迁到租金和管理费相对较便宜的小户型写字楼办公，促使小户型写字楼租赁成交活跃起来。
总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。这类写字楼以中档为主，物业管理水平不高，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。这种趋势将迫使写字楼市场重新进行定位调整，预计在2007年真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现。继续保持租售两旺的良好势头。
五 独立性企业总部写字楼模式将进一步发展
全球500强中有300家左右在中国建立了总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达100多家。均看好北京拥有国际化大都市的资源。依托总部型经济的辐射效应，在中国一线城市获取立足之地并树立品牌形象已经成为企业的发展战略。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立总部两种类型。能充分满足企业建立公司品牌和展现公司张力的需要，同时也能通过独立的运营来满足企业文化的营造，以及企业管理的需要。这类写字楼已成为企业自身形象的载体，所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。2007年国际化办公设施的需求将进一步导致市场竞争激烈。产品主题化、个性化发展趋势突显，人性化及网络化受到更广泛关注。
纵观目前国内一线城市，不仅在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，目前对独立性企业总部写字楼有强烈需求的主要有三类客户：一是“中”字头企业，以占据最显要的区位和外在形象作为第一诉求；二是外地进驻一线城市的企业，主要是受一线城市总部资源的辐射而设立总部型机构的企业；三是各行业的龙头企业，企业发展已经比较成熟，业务稳定，但亟需行业品牌的提升。就专业来说这类写字楼适合电子，通讯，IT等高科技及保密性要求较高的行业。
独栋写字楼虽然是一个小众的，个性化的产品，但是它是市场细分的结果，它实际上是顺应着企业需求的趋势去的，所以它应该是一个很有前景的建筑形态。2007年将会有适应新需求的写字楼产品，如总部基地、创意产业型写字楼等大量出现。同时将会针对独立性企业总部写字楼的办公场所相对独立性、代表企业特有形象、高品质生态及绿化环境、办公环境高舒适度及高档次、高配置生态节能等技术进一步研究探索。
六 绿色和可持续将进一步发展
高舒适度、低能耗的国际发展趋势。世界范围内的能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。2005年7月1日开始实施的公共建筑节能标准要求强制执行，对于新一代写字楼产品来说，有了更为严格的限制。同时，建筑节能也已成为开发商和业主共同关注的问题，建筑能耗直接影响到后期的运营成本，国外资料显示，一栋写字楼产品使用寿命按30年计算，它的运营成本将是这个建筑投资的3倍。作为业主来讲，特别是持有物业的业主，能耗是不得不关注的一个问题。节能无疑成为生态节能型写字楼开发的核心目标。
目前开发商对于绿色建筑标识的兴趣可能在于促进市场销售。并不仅仅是环境意识促使开发商去建造绿色建筑。长远来看，绿色建筑可节能30%到70%，维护和运营费用便相应地减少，而且出租率也将得到提高，因为许多公司都更青睐健康的办公室；对于业主和使用者来说，他们承担运行费用，更多考虑的是室内环境品质、服务以及舒适性对他们商业活动的影响。国内写字楼过去多半为并不节能的全封闭写字楼，片面学习国外写字楼外观形象，没有真正理解欧洲节能技术的要点，某些项目断章取义使用一些具体的单项建筑技术，（如盲目采用封闭式双层玻璃幕墙），或者盲目提高装修标准或堆砌高新技术。这些采用节能技术的方式并不适合中国气候，不能达到生态节能的目的，反而带来高能耗。
经过前段媒体的关注与报导，发展商、租户都开始关注写字楼的节能生态问题。相当多的业主已经开始务实的研究生态节能技术了。意识到要想综合解决写字楼保温隔热、遮阳、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的要求，只有在设计上深入研究，才能开发出适合中国不同气候的外墙系统和整体节能技术。预计未来的一年绿色与可持续写字楼将得到明显的发展。
七 专业聚集特征愈加鲜明
随着WTO的深入及奥运经济的带动，越来越多的国内外企业随着业务量的迅速增长或扩租或搬迁至城市的一个大区域，形成区域写字楼市场的专业聚集群。这种专业聚集群可以称为“商务生态圈”。如北京市已经发展了多个具有清晰区域地位和区域形象的商务圈，形成CBD、中关村、金融街为主题的“3＋X”的成熟、热点商务区。上海形成陆家嘴、徐家汇、虹桥、静安、南京西路恒隆一带等商务区。这些商务圈在区域产业、便利状况、区域配套都已经或逐步走向成熟。
未来的商务生态圈，不是简单地把高档写字楼都集中在一起。如果只做单一的同质化的物业，只提供为跨国集团总部服务的写字楼，档次再高，最后也很难生存，它应该是多种层次和类型的物业、产业相互结合共生发展的一个有机体。产业链级次递减、低级作为配套为高级服务。分布在生态圈内的众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业，可以左右逢缘，创造一种互动的关系共同构成一个完整的产业生态链或商务群落，进而形成一个完整的竞争联合体，共同降低商务成本，提升竞争力，具有强烈的价值互动功能。
当这种互动处于良性的状态时，就能够对整体区域的发展提供长期的价值支撑，从而使得整个“商务生态圈”形成一个庞大的产业簇群。比如较为典型的中关村科技产业簇群，发展已经比较完善了，周边高校密集为产业提供了众多公共实验室和高素质低成本的人力资源；科技类一级产业的聚集也带动了元配件研发、制作、配送等二级产业的发展；科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系类的三级产业也已经发展形成。形成科技类企业及其上下游企业进驻共同发展，区域整体租金相对较高，但是为区域内企业提供了更大的发展空间，更多的商务机会。同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落，也吸引着众多相关企业入驻。CBD是500强企业最密集的地区，世界500强有约120强在此设立办公机构。而其周边地区也聚集了与其配套的法律、金融、旅游等相关服务产业。
另如很多城市已形成影视、广告等传媒企业聚集区域，及金融、电信、证券、保险企业聚集区域，这些主体行业下一步所辐射的有关商务、服务机构也将集中在这个区域。这种具有专业集中特点的商务区域，优势更为明显，机会更大，发展前景越来越被看好。2007年“商务生态圈”区域功能分工将会更加专业化。作为代言城市发展的指标和城市品牌形象的“名片”，“商务生态圈”将在城市经济中起着“聚集效应”的作用，成为各大商圈发展的核心驱动力。
